Odlok o oddajanju poslovnih prostorov v najem (ODLO)

# Odlok o oddajanju poslovnih prostorov v najem (ODLO) Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) in na podlagi 5. člena statutarnega sklepa o začasni ureditvi Občine Mozirje (Uradni list RS, št. 8/95, je Občinski svet občine Mozirje na seji dne 2. 3. 1995 sprejel ## O D L O K o oddajanju poslovnih prostorov v najem

Ta odlok določa pogoje in postopek oddajanja poslovnih prostorov in stavb v najem (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori) na območju občine Mozirje ali s katerimi razpolaga občina Mozirje, oziroma ima nad njimi pravico uporabe in jih je prenesla v upravljanje drugim pravnim osebam.

Za poslovni prostor se šteje prostor, namenjen za poslovno dejavnost in je v poslovni stavbi ali stanovanjskem objektu. Sestavlja ga eden ali več prostorov namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.

Za oddajanje poslovnih prostorov v najem imenuje občinski svet komisijo. Komisija ima predsednika in štiri člane. Komisija je za svoje delo odgovorna občinskemu svetu, ter mu mora tudi poročati o svojem delu.

Strokovna, administrativna in tehnična dela za komisijo opravlja občinska uprava.

Za vse, kar ni določeno s tem odlokom, se smiselno uporabljajo določila zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ter drugi predpisi.

O oddaji poslovnih prostorov v najem odloča občinski svet na predlog komisije za oddajo poslovnih prostorov.

Komisija opravlja naslednje naloge: – občinskemu svetu predlaga način oddaje poslovnega prostora (z javnim natečajem ali neposredno s pogodbo); – pripravlja predloge o oddaji poslovnega prostora ponudniku, ki v največji meri izpoljnjuje vse pogoje in predlaga sklenitev pogodbe; – opredeljuje pogoje javnega natečaja ter sestavine najemne pogodbe; – pridobiva potrebna soglasja in mnenje, če se ta zahtevajo pred oddajo poslovnega prostora; – daje soglasje k spremembi namembnosti poslovnega prostora.

Poslovni prostori se oddajajo v najem praviloma na podlagi javnega natečaja. Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajajo brez javnega natečaja, neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih: – če se najemnik mora izseliti iz drugega poslovnega prostora zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnem urbanističnem dokumentu; – če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja; – če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje, oziroma če je opravljena združitev družbenopravnih oseb; – če najemnik zamenja ali odstopa drug enakovreden poslovni prostor; – če najemnik opravlja dejavnost posebnega družbenega pomena; – če s tem dosedanji najemnik pridobi nove poslovne prostore v isti stavbi ali neposredni okolici, v kateri se lahko opravlja ista dejavnost; – v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju občinskega sveta.

Poslovni prostori se oddajajo praviloma za nedoločen čas, razen v naslednjih primerih: – kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta ali drugega veljavnega urbanističnega dokumenta; – če je načrtovana sprememba namembnosti poslovnega prostora; – če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore; – v drugih utemeljenih primerih.

Razpis javnega natečaja mora vsebovati: – lokacijo in velikost poslovnega prostora; – izhodiščno višino najemnine; – predvideno namembnost poslovnega prostora; – čas za katerega se poslovni prostor daje v najem; – rok za zbiranje ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni od dneva objave; – morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora; – zahtevo o predložitvi dokazov prosilca o izpoljnjevanju določenih pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja oziroma izpisek iz sodnega registra glede poslovne dejavnosti, potrdilo o plačanih družbenih obveznostih. Sklep o razpisu javnega natečaja se objavi v občinskem glasilu ali drugih sredstvih javnega obveščanja.

Ponudbe oziroma vloge prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v javnem natečaju, opremljene pa morajo biti z vsemi zahtevanimi dokazili. Ponudbe bodo po preteku razpisnega roka odprte komisijsko, nepopolnih ponudb komisija ne bo obravnavala.

Komisija izoblikuje predlog o oddaji pooslovnega prostora v najem in ga posreduje občinskemu svetu. Poslovni prostor se odda v najem s sklepom občinskega sveta. Odločitev občinskega sveta je dokončna. Občinski svet kot najemodajalec sklene z izbranim ponudnikom najemno pogodbo.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe. Najemna pogodba mora vsebovati: – navedbo poslovnih prostorov in stavbe, v katerih so poslovni prostori; – navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih; – določila o uporabi skupnih prostorov in naprav v stavbi; – določila o času trajanja pogodbe (za določen ali nedoločen čas); – višino najemnine in sorazmerni del obratovalnih stroškov skupnih delov in naprav v stavbi; – določila o odpovedi in odpovednih rokih, če je pogodba sklenjena za nedoločen čas; – določila o vzdrževanju poslovnih prostorov; – kraj in datum sklenitve pogodbe in podpisa pogodbenih strank.

Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem brez soglasja najemodajalca.

Najemno razmerje lahko preneha: – s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe; – z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom enega leta; – z odstopom od najemne pogodbe; – po samem zakonu; – v primerih, ko najemojemalec poslovnega prostora redno ne koristi za opravljanje svoje dejavnosti, oziroma ni v roku treh mesecev pričel opravljati dejavnosti.

Komisija predlaga občinskemu svetu, da se odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema: – če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja; – če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške; – če najemnik spremeni poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca; – če najemnik brez upravičenih razlogov preneha z opravljanjem dejavnosti za več kot 3 mesece; – če najemnik preneha z opravjanjem dovoljene dejavnosti; – če najemnik odkloni sodelovanje pri prenovi stavbe; – če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja lastnika; – če najemnik ne plača najemnine ali stroškov upravljanja s skupnimi deli in napravami hiše, v roku 15 dni po prejemu opomina najemodajalca; – če so poslovni prostori potrebni najemudajalcu; – v drugih v zakonu in pogodbi določenih primerih.

Najemna pogodba preneha po samem zakonu: – če se poslovni prostor poruši; – če je prišlo do spremembe namembnosti poslovnega prostora; – v primeru razlastitve oziroma pravnega prenosa pravice uporabe.

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore, ter poslovne prostore, katere je zaradi dejavnosti potrebno obnoviti.

Najemnik in najemodajalec se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki del, potrebnih za standardno usposobitev poslovnega prostora. Potrebna višina sredstev za usposobitev poslovnega prostora se določi na podlagi ocene potrebnih vlaganj. Kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji standard poslovnega prostora se višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.

Vrednost poslovnega prostora se ugotovi na podlagi točkovalnega zapisnika. Nova vrednost poslovnega prostora je tudi osnova za izračun mesečne najemnine. Vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega (investicijska vlaganja) prostora se vrne najemniku v obliki: – znižanja najemnine za določen čas; – oprostitev plačila najemnine za določen čas. Znižanje najemnine in čas plačevanja znižane najemnine, kakor tudi dobo oprostitve plačila najemnine določita pogodbeni stranki z najemno pogodbo. Pri določitvi znižanja najemnine, oziroma oprostitve plačila najemnine se upošteva vrednost vlaganj najemnika in višina najemnine za usposobljeni poslovni prostor, vse na dan sklenitve pogodbe. V primeru, da pride do prenehanja najemnega razmerja, se nepovrnjeni del sredstev najemniku vrne v roku 15 dni od opravljene primopredaje poslovnega prostora.

Osnova za določanje najemnin za poslovne prostore v lasti občine Mozirje je metodologija o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš predpisana s pravilnikom (Uradni list SRS, št. 25/81). Najemnine se mesečno izračunavajo po naslednjem obrazcu: Nm = (Vp X K) : (12 X 100) Nm = mesečna najemnina Vp = revalorizirana vrednost poslovnega prostora K = letna stopnja najemnine Najemnine se mesečno povečujejo v skladu z indeksom rasti cen na drobno, ki ga objavi Zavod za statistiko Republike Slovenije.

Poslovni prostori so glede na vrsto dejavnosti razvrščeni v tri skupine. 1. Dejavnost A – proizvodnja dejavnost, – trgovska in gostinska dejavnost, pošta, telekomunikacije, banke, ter pisarniški prostori. 2. Dejavnost B – ostale obrti, podjetja in kmetijske dejavnosti, ter koncesijske dejavnosti. 3. Dejavnost C – skladišča, pomožni prostori, garaže. 4. Dejavnost D – poslovni prostori namenjeni za družbene dejavnosti, dejavnosti društev, prostori KS in političnih strank.

Poslovni prostori so glede na svojo lokacijo razvrščeni v tri območja: I. območje: V Mozirju: Na Trgu, Savinjska cesta, Hribernikova ulica. II. območje: Ostale ulice v Mozirju, ožje območje Rečice. III. območje: Ostali kraji in naselja v občini.

Letna stopnja najemnine je odvisna od vrste dejavnosti (A – C) in lokacije poslovnega prostora (območja I. – III.). -------------------------------------------------- Območja I. II. III. dejavnost ------------------------------------------------- A 35 30 25 B 30 25 20 C 25 20 15 D 10 10 10 -------------------------------------------------

Najemniki tistih poslovnih prostorov, ki so namenjeni ohranjanju in prezentiranju kulturne dediščine in v primerih, za katere se odloči občinski svet, razen dejavnosti A (22. člen), so lahko oproščeni plačevanja najemnine pod pogojem, da v skladu z deležem, ki jim pripada, prevzamejo financiranje vzdrževalnih del v objektu.

Najemnik je dolžan poleg najemnine plačati še prometni davek na storitev.

Sredstva najemnin poslovnih prostorov se uporabljajo za kritje stroškov upravljanja, tekočega in ivesticijskega vzdrževanja skupnih delov in naprav hiš in poslovnih prostorov, za nakup in prenovo poslovnih prostorov, za kritje amortizacije, ter za razvoj in pospeševanje drobnega gospodarstva.

Ta določila ne veljajo za novozgrajene poslovne prostore, kjer se najemnina določa po dejansko vloženih sredstvih. Ta sredstva naj bi se realno povrnila v osmih letih.

Vsi, ki imajo na dan uveljavitve tega odloka sklenjeno najemno pogodbo se jim bo na osnovi aneksa k pogodbi zaračunavala nova najemnina, in sicer od prvega dne v naslednjem mesecu po uveljavitvi tega odloka.

Ta odlok prične veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu RS. Z uveljavitvijo tega odloka se preneha uporabljati pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 44/93, 71/93 in 35/94)