Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu Kaštel (ODLO)

# Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu Kaštel (ODLO) Na podlagi 33. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – UPB/2, 76/08, 79/09 in 51/10) in 31. člena Statuta Občine Piran – UPB (Uradne objave Primorskih novic, št. 46/2007) ## R A Z G L A Š A M O D L O K o občinskem podrobnem prostorskem načrtu »Kaštel«, ki ga je sprejel Občinski svet Občine Piran na seji dne 20. 11. 2012.

S tem odlokom se skladno z veljavnimi planskimi akti občine sprejme občinski podrobni prostorski načrt »KAŠTEL« (v nadaljnjem besedilu: OPPN). OPPN je izdelalo podjetje Razvojni center PLANIRANJE, d.o.o. Celje pod številko projekta 623/11.

(1) OPPN vsebuje besedilni in grafični del. (2) Grafični del OPPN vsebuje: 1. Izsek iz kartografskega dela občinskega prostorskega načrta 2. Območje OPPN z obstoječim parcelnim stanjem in prikazom objektov, ki se odstranijo 3. Prikaz vplivov in povezav s sosednjimi območji 4.1 Ureditvena situacija – nivo pritličja 4.1.1 Ureditvena situacija – nivo pritličja/prva etapa 4.2 Ureditvena situacija – nivo kleti 5. Situacija gospodarske javne infrastrukture 6. Geodetska kotirana situacija z načrtom parcelacije 7. Prerezi 8. Prostorski prikazi 9. Etapnost gradnje. (3) Priloge OPPN so: 1. Izvleček iz strateškega prostorskega načrta 2. Prikaz stanja prostora 3. Strokovne podlage, na katerih temeljijo rešitve OPPN 4. Smernice in mnenja 5. Obrazložitev in utemeljitev OPPN 6. Povzetek za javnost 7. Program opremljanja.

(1) Z OPPN se načrtuje območje, poimenovano »KAŠTEL« v Portorožu. (2) Prostorske ureditve, ki se načrtujejo z OPPN so: – gradnja poslovnih, mestotvornih in turističnih objektov, – gradnja podzemne garažne hiše, – ureditev odprtih, javnih, zelenih površin, – cestno omrežje, – gospodarska javna infrastruktura.

(1) Ureditveno območje OPPN obsega območje znotraj obstoječe poselitve Portoroža, neposredno ob cesti Piran–Lucija (LC 312 112). Na zahodu območje OPPN meji na kompleks Hotela Kempinski, na vzhodu na objekt Splošne plovbe in stanovanjske objekte, na severu na območje vil ob Senčni poti, na objekt Taverna Kamin ter na jugu na cesto Obala. Meja območja OPPN je prikazana v grafičnem delu OPPN. (2) Območje OPPN obsega parcele in dele parcel št.: 1574, 1570/5, 1575/1, 1576/1, 1686, 1687/1, 1688/1, 1689, 1690/1, 1690/2, 1690/3, 1691, 1692/1, 1692/4, 1692/8, 1697/1, 1744/1, 1744/2, 1745, 1747, 1748, 1749/1, 1749/2, 1749/3, 1749/5, 1749/6, 1749/7, 1749/9, 1749/10, 1749/12, 1749/13, 1749/14, 1749/15, 1749/16, 1749/20, 1749/21, 1749/22, 1749/23, 1749/24, 1751/3, 7703/8, 7704/12, 7726, 7728, vse k.o. Portorož. V primeru odstopanja navedenih parcel in stanja glede na grafični prikaz velja grafični prikaz. (3) Površina območja OPPN meri pribl. 2,5 ha. (4) Za izvedbo navezav OPPN na obstoječo in predvideno gospodarsko javno infrastrukturo bodo potrebni tudi posegi na zemljišča izven OPPN.

(1) Glavno prometno povezavo območja OPPN z mestnim središčem predstavlja Koprska cesta in cesta Obala, ob kateri so urejeni tudi pločniki in kolesarske steze, po njej pa javni potniški promet. Avtobusni postajališči sta znotraj območja OPPN. (2) Program parkirne garaže se umesti pod nivo terena. Lokacija je neposredno v bližini glavne vstopne ceste, v centru Portoroža. Napajanje garažne hiše je iz Koprske ceste in Senčne poti. Na ta način se razbremeni obstoječe prometno omrežje Portoroža. Cilj je zmanjšanje prometa ob obali z urejanjem peš površin (trg) in kolesarskih poti, omejevanjem prometa ob Obalni cesti in z zmanjšanjem števila parkirišč. Prometne ureditve in prometni režim se prednostno nameni pešcem in kolesarjem. Območje se navezuje na sosednja območja preko obstoječih cest in peš komunikacij.

Na območju OPPN so dopustni posegi pod pogoji določil tega odloka: – gradnja novih stavb (1–2) in podzemna garaža, – sanacija in priprava stavbnega zemljišča, – redna in investicijska vzdrževalna dela, – prestavitev Koprske ceste od križišča ceste Obala do križišča s Senčno potjo, – gradnja, rekonstrukcija, prestavitve in odstranitve prometne, komunalne, energetske in druge gospodarske infrastrukture, – ureditve za zaščito pred poplavami, – urejanje utrjenih zunanjih površin, – gradnja nezahtevnih in enostavnih objektov (spominska obeležja: kip oziroma spomenik, skulpture ali druge prostorske inštalacije, vodnjaki, vodni motivi … urbana oprema, javna kolesarnica, informacijske table – le kot lastno oglaševanje. Dovoljuje se tudi postavitev začasnih objektov v funkciji odprtih sezonskih gostinskih vrtov. Za njihovo oblikovanje se pridobijo pogoji in soglasja pristojne službe za prostorsko načrtovanje na Občini Piran.

(1) Z OPPN se v skladu z dolgoročnim in srednjeročnim planom Občine Piran načrtujejo prostorske ureditve za umestitev poslovno-trgovske, mestotvorne in turistične dejavnosti s parkirnimi prostori za osebna vozila v podzemni garaži. (2) Z OPPN so načrtovane prostorske ureditve za umestitev objektov, namenjenih opravljanju: – gostinskih dejavnosti, – upravnih in pisarniških dejavnosti, – trgovskih in drugih storitvenih dejavnosti, – prometa (garažna hiša), – dejavnosti splošnega družbenega pomena, – drugih nestanovanjskih dejavnosti. (3) Območje OPPN se razdeli na devet prostorskih enot. Prostorske enote P1, P2, P3, P4 in P5 se namenijo gradnji objektov oziroma vzdrževanju obstoječih objektov z opredeljeno namembnostjo po CC SI. Prostorske enote C1, C2, C3 in C4 se namenijo gradnji cest oziroma obstoječim cestam z zelenimi površinami, peš površinami in dovozi. (4) Prostorska enota P1 (objekt 1) V pritličju in nadstropjih objekta so dopustne naslednje dejavnosti: – 12111 – hotelske in podobne stavbe za kratkotrajno nastanitev, – 12112 – gostilne, restavracije in točilnice, – 12201 – stavbe javne uprave, – 12202 – stavbe bank, pošt, zavarovalnic, – 12203 – druge poslovne stavbe, – 12301 – trgovske stavbe, – 12304 – stavbe za storitvene dejavnosti, – 12610 – stavbe za kulturo in razvedrilo, – 12620 – muzeji in knjižnice, – 12630 – stavbe za izobraževanje in znanstvenoraziskovalno delo, samo stavbe za neinstitucionalno izobraževanje, – 12640 – stavbe za zdravstvo, – 12650 – stavbe za šport. V kletnih etažah so dopustne dejavnosti: – 12301 – trgovske stavbe, – 12420 – garažne stavbe in ureditve servisnih prostorov za lastne potrebe (vhodi, shrambe, energetski prostori in podobno). (5) Prostorska enota P2 (objekt 2) V pritličju in nadstropjih objekta so dopustne naslednje dejavnosti: – 12112 – gostilne, restavracije in točilnice, – 12201 – stavbe javne uprave, – 12202 – stavbe bank, pošt, zavarovalnic, – 12203 – druge poslovne stavbe, – 12301 – trgovske stavbe, – 12304 – stavbe za storitvene dejavnosti, – 12610 – stavbe za kulturo in razvedrilo, – 12620 – muzeji in knjižnice, – 12630 – stavbe za izobraževanje in znanstvenoraziskovalno delo, samo stavbe za neinstitucionalno izobraževanje. V kletnih etažah so dopustne dejavnosti: – 12301 – trgovske stavbe, – 12420 – garažne stavbe in ureditve servisnih prostorov za lastne potrebe (vhodi, shrambe, energetski prostori in podobno).

(1) Objekt 1: Objekt vzpostavlja vogalni poudarek trga, umešča zahodno stranico trga in zaključuje ulično zazidalno linijo z zahodne strani – z dolgo napeto linijo se obrača v prostor pred hotelom Palace. Višinski gabarit objekta 1 ne presega višine hotela Palace. (2) Objekt 2: Objekt višinsko ne predstavlja poudarka. Sledi nizki zasnovi, ki jo predstavlja vogalni objekt Mercator. Programska ponudba pritličja z dodatno etažo tvori kuliso trga. (3) Med predvidenim drevoredom na vzhodu trga in objektom 1 se uredi ploščad, trg z vodnim motivom. Trg se nameni večjim javnim prireditvam, na severovzhodu le-ta prehaja v parkovno ureditev.

(1) Zasnova umestitve objektov upošteva razmestitev obstoječih objektov in območij dejavnosti na območju OPPN. (2) Umestitev predvidenih objektov je določena s/z: – horizontalnimi gabariti novih objektov, – točkami zakoličbe, s katerimi so novi objekti pozicionirani v prostoru, – gradbeno mejo, črto, ki je načrtovana objekta praviloma ne smeta presegati, lahko pa se je dotikata ali pa sta od nje odmaknjena v notranjost zemljišča. (3) Z ureditvijo se ustvari novi trg. Predvidi se robna zazidava trga na vzhodu z lamelo v podaljšku obstoječe gradbene linije objekta Mercator z odmikom od obstoječega objekta Casinoja, na zahodu pa z novim objektom 1. Proti jugu se trg odpira na obalo, na severu pa proti objektu Avditorija. Objekt Avditorija se poveže z obalno promenado.

(1) Objekt 1 vzpostavlja vogalni poudarek trga, umešča zahodno stranico trga in zaključuje ulično zazidalno linijo z zahodne strani – z dolgo napeto linijo se obrača v prostor pred hotelom Palace. Objekt 2 na vzhodni strani višinsko ne predstavlja poudarka in sledi nizki zasnovi, ki jo predstavlja vogalni objekt Mercator. Objekt 1: (2) Prostorski izvedbeni pogoji glede velikosti za objekt 1: a. tlorisni gabarit objekta 1 je nepravilne oblike, velikosti pribl.: 55,80 m x 77,70 m, b. etažnost objekta 1 je: 3 kleti (K) + pritličje (P) + mezzanin (ME) + 4 etaže (E): 3K+P+ME+4, c. maksimalna višina objekta 1 je: +22,40 m (+26,50 m n.v.), d. absolutna kota pritličja: ±0,00 = +3,10 m n.v. oziroma +4,10 m n.v. Objekt 2: (3) Prostorski izvedbeni pogoji glede velikosti za objekt 2: a. tlorisni gabarit objekta 2 je nepravilne oblike (ločno napeti pravokotnik), velikosti pribl.: 14,00 m x 45,50 m, b. etažnost objekta 2 je: klet (K) + pritličje (P) + etaža (1): P+1, možna je izvedba ene ali več kleti, c. maksimalna višina objekta 2 je: +11,00 m (+14,81 m n.v.), d. absolutna kota pritličja: ±0,00 = +4,81 m n.v. do +5,81 m n.v. oziroma prilagojena niveleti trga. Ploščad s podzemno parkirno hišo, park (4) Prostorski izvedbeni pogoji glede velikosti in zmogljivosti ploščadi s podzemno parkirno hišo in park: a. tlorisni gabarit trga obsega pribl. 60,00 m x 85,00 m in tlorisni gabarit parka obsega pribl. 45 m × 65 m, b. etažnost podzemne parkirne hiše je: 3 kleti (K): 3K., (obsega del površin trga), etažnost podzemne garaže je lahko manjša glede na geomehanske izsledke, c. absolutna kota terena trga, parka od severa +6,70 m n.v. proti jugu +2,40 m n.v. oziroma prilagojena niveleti trga, d. predvidi se možnost neposrednega izhoda iz podzemne parkirne hiše na ploščad.

(1) Oblikovanje fasadne opne objektov 1 in 2 naj sledi urbanemu pomenu lokacije in upoštevanju izbora materialov, ki so prisotni v prostoru slovenske Istre. Ob zasteklitvah naj se pojavljajo elementi svetlega kamna (na primer iz kamnoloma Kanfanar), elementi opeke, keramike in apnenega ometa. Na fasadah so dopustni elementi senčenja. (2) OBJEKT 1: Oblikovanje fasadne opne sledi poudarku dinamike volumna v etažnih pasovih, ki obvijajo objekt in s terasno zasnovo na ulični strani volumen členijo. Kompozicija po vertikali sledi funkciji, spodnji dve etaži dobita drugačno oblikovanje kot zgornje etaže – spodaj gladko, zgoraj členjeno. Etažne pasove določa ritem kamnitih pilastrov in vertikalnih ozelenitvenih elementov, ki jih na zgornji liniji vsake posamezne etaže na južni strani povezujejo horizontalne linijske ozelenitve. Etaže se na južni, ulični strani zamikajo v terase in se ozelenijo. Na prevoju iz terasne v previsno kompozicijo se spremeni tudi kompozicija fasade. Streha je ravna, lahko je ozelenjena ali urejena kot terasa. (3) OBJEKT 2: Oblikovanje zahodne fasade objekta naj s členitvami v vertikalne pasove vsaj dveh materialov poudari odnos s tržnimi in parkovnimi ureditvami. Na čelni strani je možna ureditev arkad po vsej dolžini. Streha je ravna. Na strehi je min. 30 odstotkov površine ozelenjene, z minimalno 50 cm sloja humusa – ozelenitev z zimzelenimi grmovnicami. (4) SENČENJE: Na objektih 1 in 2 je možno predvideti zunanje elemente senčenja: dopustne so tende, v ložah tekstilne zavese, kovinske ali lesene žaluzije. Elementi senčenja morajo biti oblikovno usklajeni z materiali fasade. (5) OZNAČEVANJE: Elementi označevanja dejavnosti naj bodo omejeni na gabarite v okviru pritlične oziroma mezzaninske etaže, možna je tudi ureditev označevanja dejavnosti z oglasnimi stebri.

(1) Odprti prostor so javne površine: pešpoti, dovozi, parkirišče in zelene površine ob pešpoteh, krajinska ureditev ob zelenih površinah. (2) Za celotno območje trga se izdela načrt ureditve javnih površin z enotno urbano opremo. Pri končnem izboru urbane opreme se upošteva različne starostne skupine uporabnikov. Projekt krajinske arhitekture je obvezni sestavni del projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja. Pri pripravi projektne dokumentacije se upošteva Študijo poplavne ogroženosti, izdelal ISAN12, d.o.o., št. projekta 18/2012, Koper, oktober 2012. (3) Vsi dovozi do vhodov objektov so tudi peš površine in so namenjene hkrati za urgentni in servisni dovoz. Intervencijske poti izven vozišča morajo biti urejene tako, da je po njih mogoča vožnja gasilskih vozil. (4) Zunanje površine ob objektih (objekt 1 in objekt 2) se oblikuje z elementi javnega trga, tlakovane s kamnom, opremljene z mikrourbano opremo in osvetljene. Prezračevanje podzemnih etaž se predvidi na nivoju terena, objekti prezračevanja morajo biti postavljeni čim bolj neopazno, oblikovno usklajeni z zunanjo ureditvijo, obravnavani kot sestavni del celovite oblikovalske rešitve parterja. (5) Princip zasaditve: iz dvorišča novega objekta 1 se manjša drevesa "razpršijo" preko dveh odprtin na trg in na ta način označujejo vhod v stavbo. Priporoča se: manjše drevo naj bo belo in rožnato cvetoča vrsta dreves Lagestroemia spp. ali Tamarix spp. Drevesa se sadijo v zemljo, ki je nad podzemno garažo, kjer to dopušča debelina zemlje. Po potrebi se plast zemlje zviša s koriti brez dna, ki so povezani z zemljo. Nad garažo se zagotovi, kjer je mogoče, minimalna debelina zemlje 100 cm. (6) Posamezna drevesa z veliki krošnjami se sadijo po trgu in okrog objekta 1. Ta drevesa se vključujejo v točkovno strukturo zasaditve dreves Portoroža, priporočene vrste koprivovec (Celtis australis), lipa (Tilia x euclora), japonska sofora (Sophora japonica), mandljevec (Prunus amygdalus). Posajene ciprese so vertikalni poudarki v prostoru in usmerjajo pogled ter navezujejo prostor Kaštela s cipresami po okoliških gričih. Pri določitvi pozicije dreves je potrebno poleg potrebe po naravnem substratu upoštevati uokvirjenje lepih pogledov in zastiranje slabših. (7) V grafičnem načrtu št. 4.1 je prikazano okvirno območje parka, okvirne pozicije dreves in zelenih površin. Le-ta se natančno določijo v načrtu krajinske arhitekture. Izbor dreves in drevesnih vrst se lahko spremeni in natančno določi v projektu krajinske arhitekture. (8) Obstoječi zavarovani dvojni drevored ob Koprski cesti se ohrani – predvidi se zaščita koreninskega sistema, debel in krošenj vseh dreves vzhodnega drevoreda. Za potrditev odstranitve in ponovne zasaditve drevesa iste vrste se opravi analiza vitalnosti in stabilnosti platane, ki je v zelo slabem stanju. Gre za platano v zahodnem drevoredu (druga v vrsti glede na cesto Obala). (9) Zasadi se nov drevored v vzhodnem delu trga, ki povezuje dve vzporedni cesti, cesto Obala s cesto Postajališka pot. Drevored zaključuje trg proti vzhodu in označuje povezavo v smeri plaža–Avditorij. Priporočene drevesne vrste so listopadne, srednje visokorastoče: koprivovec (Celtis australis), lipa (Tilia x euclora), japonska sofora (Sophora japonica). (10) Park, južno od objekta Istra, označuje velika travna površina, ki je s treh strani objeta z vegetacijo velikih in srednje velikih dreves. Obdržijo se najkvalitetnejša obstoječa drevesa in drevesa, ki zastirajo pogled proti fasadi zgradbe, v kateri je Taverna Kamin. Pri izboru naj se da prednost vednozelenim vrstam dreves, kot so vednozeleni hrast Quercus ilex, LIgustrum lucidum in vrstam, kjer je izražena dinamika sprememb ob različnih letnih časih. (11) Zahodno od platanovega drevoreda pa do obstoječega vrta stare vile (območje P3) se površina uredi na način, da se poudari pomen starega drevoreda. Odstranijo se linearno postavljena drevesa v posodah, ki so postavljene v pesek. Peščena površina se nadomesti s travnato in posadijo se nova drevesa. (12) Krožišče K1 na Obalni cesti se vključi v sistem cestnih gredic. Prevzamejo se enaki kompozicijski elementi ureditve obstoječih gredic, in sicer pušpan, vrtnice, palme (Chamaerops humilis), agava (Agave americana), juka (Yucca filamentosa). Krožišče K2 na Senčni poti je travnato ali kako drugače urejeno, a na način, da le ostane nizek, ker se nahaja med dvema volumnoma – na eni strani platane, na drugi pa novo poslopje. (13) Teren v naklonu bo urejen tako, da bo vzdrževanje čim lažje. Predvidi se nasad vednozelenih in listopadnih dreves in grmovnic. (14) Na območju drevoredov in drugih zasaditev naj se komunalni in drugi vodi načrtujejo v skupnih koridorjih in izven območij, kjer se predvidi zasaditev dreves. (15) Za zasaditev se predvidijo rastlinske vrste, značilne za slovenski obalni prostor in za submediteransko okolje. Pri končnem izboru rastlinskih vrst naj bodo izbrane rastline, ki za rast potrebujejo malo vode. Pri dokončni rešitvi je potrebno posvetiti posebno pozornost barvni usklajenosti predlaganih materialov v vseh letnih časih. (16) Za ozelenjene dele strešnih vrtov je potrebno zagotoviti ustrezno minimalno debelino substrata (pribl. 60 cm) in odvodnjavanje. Strehe se lahko ozelenijo.

Urbana oprema se poenoti z elementi drobne urbane opreme (klopi, koši za smeti, ograje konfini, stojala za kolesa) in z arhitekturnim oblikovanjem objekta. Tip svetilk javne razsvetljave mora biti izbran ustrezno glede na značaj. Lokacija in višina svetilke ne smeta vplivati na osvetlitev stanovanjskih objektov. Na novem trgu je predvidena točkovna atrakcija v obliki interaktivne fontane in /ali interaktivnih svetlobnih, zvočnih efektov na nivoju tal.

Zunanja ureditev se načrtuje in izvede tako, da omogoča dostope funkcionalno oviranim ljudem. Stavbe morajo biti grajene brez ovir v skladu z zakonodajo s tega področja.

V prostorski enoti P1 in P3 je zbirno mesto za komunalne odpadke locirano v predvidenih objektih. Vsa odjemna mesta je treba urediti na tlakovani površini in omogočiti neoviran dostop komunalnih vozil.

V prostorski enoti P4 so dovoljena vzdrževalna dela, rekonstrukcija obstoječih objektov in nadomestna gradnja ter sprememba namembnosti skladno z določili tega odloka in pogoji pristojne službe za varstvo kulturne dediščine.

V območju OPPN ni predvidena odstranitev objektov. Predvidena je odstranitev večjega števila dreves na območju obstoječih zelenih površin.

(1) Območje OPPN je razdeljeno na: – površino prostorske enote P1 (območje objekta 1), ki meri 5532,72 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: 1686 del, del 1745, del 1747, del 1748, del 1749/2, del 7703/8, del 7726, del 7728, vse k.o. Portorož; – površino prostorske enote P2 (območje parka in dela trga), ki meri 4704,30 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1688/1, del 1686, 1689, 1690/1, 1690/2, 1690/3, del 1691, del 1692/8, del 1749/2, del 1749/5, del 1749/15, del 7703/8 in del 7728, vse k.o. Portorož; – površino prostorske enote P3 (območje objekta 2), ki meri 1528,70 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1686, del 1687/1 in del 1688/1, vse k.o. Portorož; – površino prostorske enote P4 (območje trgovine Mercator in Casinoja), ki meri 3168,56 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1686, del 7728, 1749/1, 1749/3, del 1749/5, del 1749/6, del 1749/7, 1749/9, 1749/10, 1749/12, 1749/13, 1749/14, del 1749/15, 1749/16, 1749/20, 1749/21, 1749/22, 1749/23, 1749/24, del 1751/3, vse k.o. Portorož; – površino prostorske enote P5 (območje zadrževalnika), ki meri 2116,08 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: 1575/1, 1576/1 in del 7704/12, vse k.o. Portorož; – površino prostorske enote C1 (območje ceste Obala in Koprske ceste), ki meri 6874,20 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1570/5, del 1574, del 1576/1, 1744/1, 1744/2, del 1745, del 1747, del 7726, del 7703/8, del 7704/12, vse k.o. Portorož; – površino prostorske enote C2 (območje ceste Senčna pot), ki meri 890,92 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1691, del 1692/8, del 1745, 1747 del, del 7728, vse k.o. Portorož; – površino prostorske enote C3 (območje ceste 'a'), ki meri 450,62 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1691, del 1692/8, del 1692/4 in del 1697/1*, vse k.o. Portorož; *opomba: parcela ni del javnih površin – površino prostorske enote C4 (območje dovoza), ki meri 197,78 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1686, del 1687/1 in del 1688/1, vse k.o. Portorož. (2) Mejne točke objektov so opredeljene po Gauss-Kruegerjevem koordinatnem sistemu. Parcelacija zemljišč je razvidna iz grafičnega načrta št. 6. »GEODETSKA KOTIRANA SITUACIJA Z NAČRTOM PARCELACIJE«.

Površine, namenjene javnemu dobru, obsegajo površine prostorskih enot C1, C2, C3, C4, P2, P5 in del površin v območju P1 in P2. V prostorskih enotah P1 in P2 segajo površine, namenjene javnemu dobremu, do gabaritov objektov.

Splošni pogoji za potek in gradnjo gospodarske infrastrukture na območju podrobnega načrta so: – objekti se priključijo na obstoječe in predvideno kanalizacijsko, vodovodno, elektroenergetsko omrežje in elektronsko komunikacijsko omrežje, – vse trase javne gospodarske infrastrukture se predvidi po javnih (prometnih in intervencijskih) površinah oziroma po površinah v javni rabi tako, da se omogoči vzdrževanje infrastrukturnih objektov in naprav, – v primeru, ko potek po javnih površinah ni možen, lastnik prizadetega zemljišča omogoča izvedbo in vzdrževanje javnih komunalnih vodov na njegovem zemljišču, upravljavec posameznega komunalnega voda od lastnika zemljišča pridobi služnost, – trase komunalnih in energetskih vodov se medsebojno uskladijo; upoštevajo se zadostni medsebojni odmiki in odmiki do ostalih naravnih ali grajenih struktur, – dopustne so spremembe tras posameznih infrastrukturnih vodov, objektov in naprav ter priključkov zaradi ustreznejše in racionalnejše izrabe prostora, – gradnja komunalnih naprav in objektov se izvaja usklajeno, – obstoječe komunalne vode se zaščiti, – dopusti se uporaba alternativnih virov za energetsko oskrbo objektov (geotermalna, sončna ali drugi) v skladu s predpisi, ki urejajo to področje.

(1) Obravnavano območje napajajo obstoječe ceste: Valeta–Portorož (LC 312 271), obalna cesta Piran–Lucija (LC 312 271, LC 312 112), Senčna pot (JP 812 197, 191, 201) in Postajališka pot (JP 812 191). Senčna pot napaja območje Avditorija in zaledje s stanovanjskimi hišami. Postajališka pot služi napajanju avtobusnega postajališča in obračanju avtobusov – kot sistem krožnega obračališča za potrebe javnega avtobusnega prometa in za napajanje območje avditorija in zaledja s stanovanjskimi hišami za vozila, ki prihajajo iz smeri Lucije. Predvideno stanje (2) Trokrako križišče ceste Valeta–Portorož in Piran–Lucija se preuredi v krožno križišče K1 skladno z idejno zasnovo Prostor, d.o.o., št. proj. NG/060-2012. (3) Na cesti Valeta–Portorož pri odcepu na Senčno pot (LC 812 197) se uredi krožno križišče K2, skladno z idejno zasnovo Prostor, d.o.o., št. proj. NG/060-2012. (4) Obstoječa Koprska cesta (LC 312 271) se na območju drevoreda od novega krožišča K1 s cesto Obala do novega krožišča K2 s Senčno potjo prestavi proti vzhodu z namenom ohranitve obstoječega drevoreda, skladno z idejno zasnovo Prostor d.o.o., št. proj NG/060-2012. V koridorju starega uvoznega kraka proti Obalni cesti bo urejena kolesarska steza in po potrebi pešpot. (5) Senčna pot se razširi na 6,00 m in po severni strani opremi s hodnikom za pešce, ki bo na severni strani urejen z dodatno 1,00 m široko zelenico za povečanje »stop« pregledne razdalje. Hodnik za pešce obroblja Senčno pot do odcepa ceste pri Taverni Kamin. Hodnik za pešce ob Senčni poti bo urejen tudi ob severni fasadi objekta 1. (6) Preko novega krožišča K2 na Koprski cesti in preurejeni Senčni poti se omogoči napajanje garažne hiše. (7) Postajališka pot se ukine, saj se v tem delu uredi osrednji trg, ki omogoča le peš in kolesarski promet ter dovoz stanovalcem in dostava obstoječim objektom in predvidenemu objektu 2, zgrajenemu v drugi fazi. Na mestu sedanjega uvoza pri Mercatorju se umesti dovoz, poimenovan »DOVOZ TRG«, preko pogreznjenega robnika in potopnega stebrička, ki bo postavljen za selektivno uporabo omenjenega dovoza, v nivoju trga za napajanje, dostop in dovoz do obstoječih objektov in do predvidenega objekta 2. Načrtovan je dvosmerni prometni režim. Do objekta 2 je mogoč samo omejen dovoz preko trga. Parkiranje se lahko uredi v objektu v kletnih etažah ali v okviru zunanje ureditve objekta, ki se prilagodi oziroma na drugih za to primernih površinah v bližini. (8) Na severnem delu ceste Obala ob objektu 1 se umesti avtobusno postajališče. Dolžina avtobusnega postajališča naj ustreza dolžini turističnega vlakca. (9) Dostava se opravlja z dostavnimi vozili do maksimalne skupne teže 7,5 ton, skladno z Odlokom o cestnoprometni ureditvi v Občini Piran (Uradne objave Primorskih novic št. 49/2003, 35/2004, 15/2008) za ceste Koprska, Obala in Senčna pot. Dostava se izvaja tako, da kamion obrne izven telesa vozišča Senčne poti in je v fazi raztovarjanja v celoti parkiran v objektu 1. (10) Vsi priključki (zavijalni radij, širina) na javno prometno omrežje morajo omogočati neovirano vožnjo intervencijskim, komunalnim in dostavnim vozilom.

(1) Mirujoči promet se uredi v podzemni garaži. (2) Objekt 1: Uvoz v podzemno parkiranje se uredi na severni strani objekta preko Senčne poti. Uvoz je urejen tako, da je uvoz in klančina v objektu, kar najmanj moti sosedstvo in uporabnike objekta. V prvi kleti se uredi pribl. 97 parkirnih mest, v drugi kleti pribl. 186 parkirnih mest in v tretji kleti pribl. 186 parkirnih mest. Skupaj pribl. 469 parkirnih mest. Natančno število parkirnih mest se opredeli v PGD projektu. Pri objektu 2 se uredi v objektu v kletnih etažah ali v okviru zunanje ureditve objekta ali v javni garažni hiši. (3) Za določitev minimalnega števila parkirnih mest se upošteva veljavne normative in izhodišča Občine Piran.

(1) Kolesarski promet na priključnih cestah Koprska cesta (LC 312 271), Obalna cesta Piran–Lucija (LC 312 271, LC 312 112), Senčna pot ni urejen. Urejen je v smeri Lucije po novi »promenadi«. Po novi prometni ureditvi bo kolesarski promet urejen na območju predvidenega krožišča, na celotnem območju v sklopu parkovnih ureditev kot mešan promet v kombinaciji s pešci. (2) Peš promet je na celotnem obravnavanem območju urejen kot hodnik za pešce, ki obroblja cesto, ali v sklopu parkovne ureditve v kombinaciji s kolesarskim prometom kot mešani promet.

(1) Primarni del javnega vodovodnega omrežja na severni, zahodni in delno južni strani je že izgrajen oziroma obnovljen, zato ga je s predvidenimi ureditvami potrebno ustrezno zaščititi. Vhodi v obstoječe odcepne jaške in predvidene vhodne jaške se izvede zunaj prometnih površin. Primarni vodovod iz jekla, DN 200 mm, zgrajen 1935, ki poteka po cesti Piran–Lucija (LC 312 112), je dotrajan in se obnovi v enaki dimenziji iz nodularne litine, po projektu št. 6V-09269, ki jo je izdelalo podjetje IEI, d.o.o., Ljubljanska ulica 9, Maribor. Preuredi se obstoječi jašek, ki posega na parcelo 1596, k.o. Piran. (2) Po obstoječi cesti »a« mimo taverne Kamin se predvidi sekundarni vod iz nodularne litine, minimalne dimenzije DN 100 mm, ki bo zankan na primarno vodovodno omrežje na cesti Piran–Lucija (LC 312 112) ter Senčni poti. Na novi zanki se predvidijo trije novi hidranti. (3) Pred tehničnim pregledom je potrebno upravljavcu javnega vodovoda predložiti geodetske posnetke, skladne z GJI standardom in projekte PID za zgrajen vodovod, zapisnik o dezinfekciji vodovoda, zapisnik o tlačni preizkušnji vodovoda po SIST EN 805 Metoda z ugotavljanjem izgube tlaka in potrdilo o preizkusu hidrantnega omrežja. (4) Izdela se načrt predvidenega vodovoda v skladu s projektnimi pogoji in si zanj pridobi soglasje upravljavca Rižanski vodovod Koper, d.o.o.

(1) Za odvod komunalnih odpadnih vod in padavinskih odpadnih vod se predvidi ločen sistem odvodnjavanja. Komunalne odpadne vode se stekajo v centralno čistilno napravo Piran. (2) Pred priključkom na javni kanal se po potrebi namesti lovilce maščob. (3) V javno kanalizacijo je dopustno odvajati vode, ki ustrezajo Pravilniku o prvih meritvah in obratovalnem monitoringu odpadnih vod ter pogojih za njegovo izvajanje (Uradni list RS, št. 35/96, 29/00). (4) Odpadne vode iz prostorov za pripravo hrane se speljejo v kanalizacijo preko lovilca maščob. Za lovilec maščob se vodi obratovalni dnevnik v skladu z Uredbo o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih vod vode in javno kanalizacijo (Uradni list RS, št. 47/05, 45/07, 79/09). (5) Izdela se načrt predvidene fekalne kanalizacije v skladu s projektnimi pogoji in si zanj pridobiti soglasje upravljavca javne kanalizacije Javno podjetje OKOLJE Piran, d.o.o. Pri izdelavi načrtne fekalne javne kanalizacije je potrebno upoštevati smernice za projektiranje kanalizacije. (6) Na obravnavanem območju poteka fekalna kanalizacija, za katero ni natančnih podatkov. Pred izvedbo prve faze se izdela natančno inventarizacijo obstoječe kanalizacije in jo v sodelovanju z upravljavcem smiselno prevezati oziroma ukiniti.

(1) Padavinske odpadne vode se odvajajo v morje. Pred priključevanjem na javno kanalizacijo jih je treba speljati preko peskolovov in po potrebi preko primerno dimenzioniranih lovilcev olj in zadrževalnikov v skladu z veljavno zakonodajo. (2) Interna kanalizacija, ki poteka skozi prostore pod nivojem terena, mora biti izvedena brez priključkov in prekinitev, ki bi lahko povzročale povratno zaplavitev objekta. Odpadne vode iz prostorov pod nivojem terena se speljejo v javno kanalizacijo preko črpališča. (3) Za zmanjšanje odtoka padavinskih voda se izvedejo ukrepi skladno z veljavno zakonodajo. Za meteorne vode se uredita dva ločena zadrževalna bazena s koristnim volumnom V = 80 m3. Zadrževalnik naj ima talni izpust z dušilko s konstantnim pretokom Q = 10 l/s ter varnostni preliv nad koristnim volumnom. Iztok iz zadrževalnikov se umesti nad koto plimovanja (1,73 m.n.v.). Dotočni cevovodi na končnem odseku pred zadrževalnikom naj bodo dovolj veliki (min. 110 l/s). Na vsak zadrževalnik se naveže 1400 m2 neprepustnih površin. Na zadrževalnik 1 naj se priključi pribl. polovico strešnih površin objekta 1. Na zadrževalnik 2 pa trg in stavba 2. Pozicije in velikost zadrževalnikov se natančno določi v PGD projektu. Priporoča se propustno tlakovanje, s tem bo zmanjšana tudi velikost zadrževalnih bazenov. (4) Kota uvoza v garažo mora biti na koti 4,10 mn.m. Niveleta Senčne poti mora biti oblikovana tako, da omogoča razlivanje poplavnih vod proti predvidenemu trgu in dalje proti cesti Obala. Zunanji rob krivine Senčne poti v smeri proti predvidenemu trgu naj bo na koti 3,50 mn.v. Trg naj bo zgrajen v konkavni obliki. Širina dna ureditve naj bo min. 10,0 m. (5) Cesta Obala se ohrani na obstoječi višini (nad stoletno plimo 1,73 mn.v.), kota pločnika pa na 2,40 mn.v. (6) Na revizijskih jaških na območju toka poplavnih voda se izvede pokrove na zaklep brez lukenj. (7) Pri projektu PGD, PZI, se upošteva izsledke Študije poplavne ogroženosti, izdelal ISAN12, d.o.o. št. projekta 18/2012, Koper, oktober 2012. (8) Predvidena kanalizacija se zgradi in preda v upravljanje javnemu podjetju OKOLJE Piran, d.o.o.. Pri izdelavi načrta meteorne javne kanalizacije se upoštevajo smernice za projektiranje kanalizacije. (9) Na obravnavanem območju poteka meteorna kanalizacija, za katero ni natančnih podatkov. Pred izvedbo prve faze se izdela inventarizacijo obstoječe kanalizacije in jo v sodelovanju z upravljavcem smiselno preuredi oziroma ukine.

(1) Objekti na območju OPPN se priključijo na elektronska komunikacijska omrežja pod pogoji upravljavca Elektro Primorska, d.d., DE Koper. Za predvidene posege v elektrodistribucijsko omrežje mora investitor pridobiti projektne pogoje, na izdelano projektno dokumentacijo pa soglasje upravljavca. (2) Za potrebe predvidenih objektov se izgradi novo transformatorsko postajo (TP) Kaštel, ki se umesti v pritličju objekta 1, tako, da je dostopna neposredno od zunaj. (3) Kabelska TP se izgradi za napetost 20/0,4 Kv in ustrezno nazivno moč. Vzankana mora biti v 20 Kv KBV TP Portorož 5 – TP Portorož 1. (4) Kablovod 20 Kv se zgradi s standardnimi enožilnimi 20 Kv kablovodi, položenimi v kabelsko kanalizacijo iz PVC cevi po celotni trasi. (5) Nizkonapetostno kabelsko omrežje mora biti v urbanih območjih zgrajeno kot kabelsko omrežje položeno v PVC kabelsko kanalizacijo v težki radijalni izvedbi s povezovanjem prostoležečih razdelilnih omar. Zaščitni ukrepi pred električnim udarom se izvede s samodejnim izklopom.

(1) Ob cestah in na drugih javnih površinah se predvidi izgradnja omrežja javne razsvetljave. Ob cestah se predvidi postavitev svetilk na kandelabrih, postavljenih v zelenici med cestiščem in pločnikom oziroma kolesarsko stezo, na drugih površinah se svetilke namestijo samostojno ali na fasadi objektov. (2) Javna razsvetljava in razsvetljava na predvidnih objektih se uredi tako, da ne povzroča svetlobnega onesnaževanja. Vse svetilke se izvede tako, da je svetloba usmerjena izključno v tla. Pri tem mora biti zagotovljena izbira svetil, ki bodo preprečevala svetlobno onesnaženje okolja, skladno z določili uredbe, ki določa mejne vrednosti svetlobnega onesnaženja okolja.

(1) Obstoječe TK omrežje je na območju OPPN Kaštel izvedeno s sistemom kabelske kanalizacije. Pri gradbenih posegih na trase obstoječih TK naprav se predvidijo prestavitve oziroma zaščito kabelske kanalizacije. (2) Pri načrtovanju infrastrukture za nove pozidave se predvidi priključevanje TK omrežje s sistemom kabelske kanalizacije z navezavo na obstoječe kabelske jaške. (3) Podrobne podatke o TK omrežju si pridobijo projektanti pri Telekomu Slovenije, SKOZS, Center za kabelska omrežja in zagotavljanje storitev Koper.

(1) Na območju OPPN ni obstoječega plinovodnega omrežja. Po podatkih Petrola, je predvidena plinifikacija obravnavanega območja po projektu Plinifikacija Občine Piran, IP št. B 061/2 maj 1998. (2) V obravnavanem OPPN-ju je vrisan predviden trasni razvod z upoštevanjem delnih korekcij tras glede na spremenjeno geometrijo prostora. (3) Predviden plin v predvidenem omrežju je zemeljski plin. Pred izvedbo plinifikacije območja z zemeljskim plinom je predvidena vmesna faza OMP (mešanica UNP/zrak), tlak v omrežju do objekta 350 mbar. Pri izvedbi strojnih instalacij je potrebno upoštevati prehod na zemeljski plin (delovni tlak do 3 bar).

(1) Predviden vir ogrevanja je plin ali drugi alternativni vir ogrevanja (sončna energija, geotermalna energija). (2) Pri projektiranju in gradnji novih objektov se upošteva normative in tehnične predpise, ki urejajo učinkovito rabo energije in uporabo obnovljivih virov energije.

(1) Pri ravnanju z odpadki, nastalimi pri odstranitvi in gradnji objektov, je investitor dolžan upoštevati veljavne predpise, ki urejajo področje ravnanja z odpadki. Vse vrste nastalih odpadkov se ločeno zbira in predaja pooblaščenim zbiralcem oziroma predelovalcem ali odstranjevalcem. Upoštevati je treba, da so odjemna mesta dostopna za komunalna vozila v območju do 5 m od javnih poti. Odjemna mesta in ekološki otoki morajo zagotavljati ustrezen skupni volumen glede na namembnost objekta ter usklajena z občinskim redom ravnanja z odpadki. (2) Način zbiranja in odvoz odpadkov se uredi skladno s predpisi, ki urejajo zbiranje in predajanje odpadkov. (3) Posode za ločeno zbiranje odpadkov se postavi na ekološko tehnično brezhiben prostor. Natančna lokacija se opredeli v PGD projektu v sklopu arhitekture objekta. Na zunanjih površinah morajo biti posode izvedene v potopni obliki.

(1) Na območju urejanja z OPPN se nahajajo naslednje enote registrirane kulturne dediščine: – Portorož – Stara cerkev, EŠD 3930, – Portorož – Drevored ob Koprski cesti, EŠD 28103, – Portorož – Vila Senčna pot 8, EŠD 28553 (del vrta). (2) Območje, ki se ureja z OPPN, meji na naslednje enote registrirane kulturne dediščine: – Portorož – Poslovna stavba Splošna plovba Piran, EŠD 28106, – Portorož – Vila obala 47, EŠD 28362, – Portorož – Vila Senčna pot 8, EŠD 28553, – Portorož – Vila Senčna pot 1, EŠD 28274, – Portorož – Vila Senčna pot 9, EŠD 27656, – Portorož – Vila Obala 16, EŠD 28370. (3) Investitor mora za vsak poseg, ki se ureja s tem odlokom in s katerim posega na območje ali objekt, varovan kot kulturna dediščina, v skladu s predpisi o varstvu kulturne dediščine pridobiti kulturnovarstveno soglasje za posege, ki ga izda pristojni Zavod za varstvo kulturne dediščine Slovenije, Območja enota Piran, lahko pa pridobi tudi kulturnovarstvene pogoje. Predložena dokumentacija za pridobitev kulturnovarstvenega soglasja mora biti skladna z določili tega odloka, pravnimi režimi varstva dediščine in predpisi o varstvu kulturne dediščine. (4) Pri načrtovanju in izvajanju posegov se upošteva: – za posege v drevored ob Koprski cesti se upošteva pravni režim varstva in nujne odmike od dreves pri urejanju gradbišča. Za zavarovanje koreninskega spleta in krošnje se upošteva DIN 18920 Zaščita dreves med gradnjo, – med gradnjo je potrebno dostopne poti, začasne deponije ipd. čim manj posegati izven območja gradnje. (5) Arheološka dediščina: – če investitor ali izvajalec pri zemeljskih delih najde na površju zemlje ali pod njim arheološko ostalino, mora poskrbeti, da ostane ta nepoškodovana ter na mestu in v položaju, kot jo je odkril. O najdbi mora najpozneje naslednji delovni dan obvestiti zavod, – v kraj najdbe lahko v sedmih dneh po obvestilu iz prejšnjega odstavka posega le pooblaščena oseba zavoda, razen če pooblaščena oseba že prej odloči drugače ali če obstaja nevarnost za zdravje in življenje ljudi ali za obstoj arheološke ostaline, – pooblaščena oseba mora v roku iz prejšnjega odstavka raziskati, ali gre pri najdbi za dediščino. Pooblaščena oseba ima pri tem pravico vzeti premičnino za potrebe raziskave. Če se izkaže, da ne gre za dediščino, mora zavod vse odvzete premičnine po opravljeni predhodni raziskavi vrniti najditelju, – pooblaščena oseba lahko podaljša rok iz druge alineje za največ sedem dni, če potrebnih raziskav v prvotnem roku ni bilo mogoče opraviti.

(1) Za potrebe predvidenega objekta bo potreben izkop v obsegu pribl. 59.000 m3. Viški materiala bodo predvidoma deponirani na deponiji Zbirni center za gradbene odpadke Mali Medvejk v Občini Sežana ali na Centru predelave gradbenih odpadkov Sermin. Viški materiala se lahko odlagajo tudi na drugih lokacijah, ki imajo za to ustrezna dovoljenja. (2) Prst se odstrani in deponira ter uporabi za sanacijo degradiranih tal ter za urejanje zelenih in rekreacijskih površin. Prst se odstrani in premesti na drugo lokacijo tako, da ne pride do onesnaženja s škodljivimi snovmi in manj kvalitetnim materialom. (3) Splošni omilitveni ukrepi: – gozdarski odpadki morajo biti odstranjeni v skladu s Pravilnikom o varstvu gozdov (Uradni list RS, št. 92/00) in Pravil­nikom o izvajanju sečnje, ravnanju s sečnimi ostanki, spravilu in zlaganju lesnih gozdnih sortimentov (Uradni list RS, št. 55/94), – izvajalec del mora ravnati z odpadki, ki bodo nastali med gradnjo, v skladu z določili Uredbe o ravnanju z odpadki, ki nastanejo pri gradbenih delih (Uradni list RS, št. 34/08), ki določa obvezna ravnanja z odpadki, ki nastanejo zaradi gra­dnje, rekonstrukcije, adaptacije, obnove ali odstranitve objekta, Uredbe o ravnanju z odpadki, Uradni list RS, št. 34/08 oziroma izdelanega Načrta gospodarjenja z gradbenimi odpadki, – investitor mora odpadke, ki so namenjeni za predelavo ali odstranjevanje, skladiščiti ločeno po vrstah odpadkov tako, da so izpolnjene zahteve za predvideni način predelave ali odstranjevanja, – investitor mora za nastale odpadke zagotoviti obdelavo tako, da jih odda osebi, ki je vpisana v evidenco oseb, ki rav­najo z odpadki. (4) Pri gradnji se uporabljajo prevozna sredstva in gradbeni stroji, ki so tehnično brezhibni, ter le takšne vrste materialov, za katere obstajajo dokazila o neškodljivosti za okolje. S prometnih, gradbenih površin in odlagališč gradbenega materiala se omeji in prepreči emisije prahu. S teh površin se preprečiti tudi odtekanje vode.

(1) Varstvo kakovosti voda se zagotavlja z gradnjo kanalizacijskega omrežja. (2) Odvajanje odpadnih voda iz območja urejanja se uredi v skladu s pogoji, določenimi v Uredbi o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih vod v vode in javno kanalizacijo. Na meteorno kanalizacijo se dovoli priključiti le tiste meteorne vode, ki ne presegajo dopustnih parametrov za izpust neposredno v vode v skladu z določili zgoraj navedene uredbe.

(1) Zaradi zmanjševanja onesnaževanja zraka z emisijami prahu in plinov gradbenih strojev med gradnjo se upošteva naslednje ukrepe za varstvo zraka: – primerno razporeditev in ureditev začasnih in drugih dovoznih poti na gradbišče, – zaradi zmanjšanja prašenja ob sušnih dnevih se predvidi zadostno močenje in čiščenje prevoznih poti in odkritih površin. (2) Za ogrevanje objektov se uporablja plin in drugi alternativni obnovljivi viri energije. (3) Prezračevanje vseh delov objekta se izvede naravno ali prisilno, pri čemer se zagotovi odvod dimnih plinov nad strehe ali terase objektov.

(1) Na podlagi predpisov, ki urejajo mejne vrednosti kazalcev hrupa v okolju, sodi obravnavano območje v III. območje varstva pred hrupom. Za to območje veljajo mejne dnevne ravni hrupa 60 dBA in mejne nočne ravni 50 dBA. Ukrepi za varovanje objektov in območij pred prekomernim hrupom morajo biti izvedeni v skladu s predpisi. Predvideni objekti oziroma njihovo obratovanje in uporaba po končani gradnji ne smejo presegati predpisane mejne ravni hrupa. (2) Upošteva se predpise o emisijskih normah pri gradbeni mehanizaciji in prevoznih sredstvih. Vsa hrupna dela se izvaja v dnevnem času v skladu s predpisi o varstvu pred hrupom. Zvočni signali na gradbišču se uporabljajo le v nujnih primerih.

Javna in druga razsvetljava se uredi tako, da ne povzroča svetlobnega onesnaževanja. Vse svetilke se izvedejo tako, da je svetloba usmerjena izključno v tla.

(1) Na območju OPPN, se v zahodnem delu območja urejanja nahaja območje naravne vrednote lokalnega pomena NV 4816 Portorož – Koprska cesta – drevored (dvostranski drevored platan in lip v Portorožu). (2) Za območje OPPN je izdelana Strokovna podlaga krajinske ureditve, popis in vrednotenje zelenih površin, oktober 2012 in se upošteva pri OPPN ter pri projektiranju. (3) Gradnja se mora izvajati skladno z ukrepi za varovanje platan. (4) Obstoječa Koprska cesta se na območju drevoreda prestavi proti vzhodu z namenom ohranitve obstoječega drevoreda. (5) Pri načrtovanju in izvajanju posegov se upošteva: – pri načrtovanju voznih površin, pločnikov ipd. naj se upoštevajo razlike v nivojih terena in posegi načrtujejo tako, da drevesne korenine, debla in krošnje ne bodo poškodovane (vključno z ohranjanjem zračnosti in propustnosti rastišč, brez nasipavanja ali odkopavanja), – predvidi se nadzor in zaščita dreves med gradnjo. Projekt zaščite (DIN 189209, naj bo sestavni del projektne dokumentacije. O začetku izvajanja del se Zavod RS za varstvo narave obvesti najmanj 10 dni prej, – ohrani se večji del raščenega terena, tako da se gradnja podzemnih garaž predvidi le pod objektom 1 in delom trga, – načrtuje se ohranitev dela obstoječe kvalitetne drevnine skladno z izdelano Strokovno podlago krajinske ureditve, popis in vrednotenje zelenih površin, oktober 2012, – za zasaditev se izbere drevesne vrste, značilne za obstoječe parkovne zasaditve v Portorožu.

Zbiranje in odvoz odpadkov se izvaja v skladu z določili, ki urejajo ravnanje s komunalnimi odpadki v občini. Posode za odpadke se postavi na ekološko tehnično brezhiben prostor, lahko tudi v objekt. Lokacija, kjer se odpadki zbirajo, se uredi tako, da je dostopna vozilom za odvoz odpadkov. Na trgu ni dopustno postavljati posode za zbiranje komunalnih odpadkov.

(1) Izdelana je Študija poplavne ogroženosti, izdelal ISAN12 d.o.o., št. projekta 18/2012, Koper, oktober 2012, s katero je opredeljena poplavna ogroženost območja za sedanjo rabo prostora ter za rabo prostora po izvedbi OPPN. S študijo je ugotovljeno, da se štiripasovnica Obala in jugovzhodni del območja nahajata na območju majhne poplavne ogroženosti zaradi poplavljanja morja. Na območju OPPN in višje ležečih območjih vodotokov ni, padavinske vode se odvajajo preko meteorne kanalizacije. Ko je prevodna sposobnost kanalizacije v celoti izkoriščena, vode odtekajo prosto po površini – običajno po ulicah in cestah. (2) Predvideni omilitveni ukrepi za varstvo pred poplavami morja: – Štiripasovnico (cesta Obala) se ohrani na obstoječi višini na območju vhoda, na južni strani je obstoječa kota pločnika na +2,40 mn.v. Vhoda in povezave z garažno hišo se izvedeta iznad gladine G500, na višini +3,10 mn.v., s padci proti pločniku. – Uvoz v garažno hišo je previden s severne strani na višini +4,10 mn.v. – Zaradi prisotnosti podtalnice in izpostavljenosti G500 z jugozahodne strani se celotno garažno hišo izvede v vodotesni izvedbi. (3) Predvideni ukrepi za varstvo pred vdorom meteornih voda: – Območje OPPN je potrebno urediti tako, da bodo projektirani objekti zaščiteni pred vdorom meteornih kanalizacijskih voda. – Predvidena je izvedba uvoza v garažno hišo s Senčne poti ob obstoječem kanalizacijskem kolektorju. Na revizijskem jašku pred garažno hišo se izvede pokrov na zaklep brez lukenj, ki mora biti ustrezno obtežen. – Niveleta Senčne poti se oblikuje tako, da omogoča razlivanje meteornih voda proti predvidenemu trgu in dalje proti štiripasovnici. Prečni naklon cestišča se izvede s padcem v nasprotni smeri uvoza v garažno hišo. – Uvoz v garažno hišo je predviden na višini +4,10 mn.v. Zunanji rob krivine Senčne poti v smeri proti predvidenemu trgu naj bo vključno z višino robnika na koti +3.50 mn.v. Predlaga se izvedba spuščenega robnika. – Predvidena je preusmeritev odvišnih meteornih voda z območja Senčne poti na območje trga Q100 = 2,80 m3/s, Q500 = 5,79 m3/s. Višinske kote ureditve po OPPN so podane v grafičnih prilogah. Pomožne višinske kote služijo za izračun gladin predvidenega stanja, v nadaljnjih fazah projektiranja so mogoča odstopanja oziroma alternativne rešitve z ustrezno preverbo prevodnosti. – Zunanja ureditev trga se izvede izpod stranskih vhodov v stavbe. Trg se izvede v konkavni obliki. Širina dna ureditve naj bo čim večja (najmanj 10 m). S tem bo zmanjšana tako globina kakor hitrost vode, posledično pa tudi nevarnost. – Na višino iznad pribl. +2,70 m se nadviša zunanja ureditev trga na območju trgovine Mercator ter oblikuje ustrezen naklon proti sredini predvidenega trga. – Štiripasovnico (cesta Obala) se ohrani na obstoječi višini na območju vhoda, na južni strani je obstoječa kota pločnika na +2,40 mn.v. Vhoda se izvedeta na višini +3,10 mn.v. s padci proti pločniku. – Ohranja se obstoječe zelene površine med objekti na območju južno od štiripasovnice. Nivo zelenice naj se ne dvigne. S tem je zagotovljeno prelivanje v primeru presežene retenzijske kapacitete štiripasovnice (cesta Obala). (4) Predvideni ukrepi zadrževanja voda: – Zaradi obremenjenosti obstoječega kanalizacijskega sistema se obstoječe odtočne razmere z območja OPPN ne smejo poslabševati. V čimvečji meri se ohranja obstoječe zelene površine oziroma ustvarja nove. Povečane odtoke se zadržuje v dveh podzemnih zadrževalnih bazenih. Koristni volumen vsakega bazena znaša V = 80 m3. Na vsak zadrževalnik se naveže 1400 m2 neprepustnih površin. Na zadrževalnik 1 približno polovico strešnih površin palače Kaštel, na zadrževalnik 2 pa trg. Posamezen zadrževalnik ima talni izpust z dušilko s konstantnim pretokom Q = 10 l/s, ter varnostni preliv iznad koristnega volumna. Talni izpust bazenov se nahaja iznad območja plimovanja +1,73 mn.v. Dotočni cevovodi na končnem odseku pred zadrževalnikom naj bodo dovolj veliki (min. 110 l/s). – Priporoča se izvedba propustnega tlakovanja, s čimer bo zmanjšana tudi velikost zadrževalnih bazenov.

Območje OPPN se nahaja na seizmičnem območju z intenziteto VII. stopnje potresne ogroženosti po EMS. Pri projektiranju se upošteva potresno varnost v skladu z zakonodajo. Upošteva se podatek projektnega pospeška tal, ki na tem območju znaša 0,10g. Upošteva se druga določila iz Geotehničnega poročila, izdelal I-N-I, d.o.o., št. projekta 2752/2012, Ljubljana, februar 2012.

(1) Požarna varnost objektov se zagotovi z dovozi za interventna vozila po obstoječem omrežju cest. Varen umik se zagotovi na zunanje površine. Dostop za interventna vozila do objektov je preko Senčne poti v navezavi na Koprsko cesto in preko ceste Obala in predvidenega trga. (2) Zunanje stene in strehe stavb se projektirajo in gradijo tako, da se izpolnijo zahteve glede požarne varnosti v stavbah, da se z upoštevanjem odmika od meje gradbene parcele omeji širjenje požara na sosednje parcele. (3) Vir za oskrbo vode za gašenje se zagotovi iz vodovoda preko hidrantnega omrežja. Pri načrtovanju hidrantnega omrežja se upoštevajo predpisi, ki upoštevajo hidrantno omrežje. (4) Način varovanja pred požarom za objekt in dobrine se opredeli v PGD projektu skladno z določili zakonskih določil in pravilnika, ki obravnava požarnovarnostne zahteve. Izdela se študija požarne varnosti.

Za preprečitev rušenja novih objektov se ojača prva plošča objekta v skladu z veljavno zakonodajo s področja varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami.

Gradnja lahko poteka etapno. V prvi etapi se izvede objekt 1 s podzemno garažno hišo, trgom in parkom. Pred izgradnjo trga se izvede vsa pripadajoča infrastruktura za objekt 2. Ureditve I. etape so razvidne iz grafičnega načrta št. 4.1.1. Druga etapa obsega izgradnjo objekta 2. Vsaka etapa ima lahko podetape. Vsaka etapa ali podetapa mora tvoriti funkcionalno zaključen prostorski del – posamezno stavbo z vsemi funkcionalnimi površinami in priključki na javno gospodarsko infrastrukturo ter drugimi varstvenimi in varovalnimi ukrepi.

Do pričetka gradnje predvidenih objektov in naprav se zemljišča lahko uporabljajo v sedanje namene. Za obstoječe objekte velja, da je možna rekonstrukcija in investicijsko vzdrževanje. Predhodno se lahko uredi pripadajoča komunalna in energetska, telekomunikacijska ter prometna infrastruktura.

(1) Možno je preoblikovanje ali zmanjšanje tlorisnih gabaritov znotraj gabaritov, določenih s tem odlokom, čemur se posledično prilagodi oblika in velikost parcel. Preoblikovanje tlorisnih gabaritov podzemnih objektov in zmanjšanje števila podzemnih etaž z uvozi je dopustno, če se bistveno ne spreminja urbanistična in prometna zasnova ter ne slabša okoljskih pogojev. (2) Dovoljena so odstopanja od tlorisnih in višinskih gabaritov objektov maks. +10 odstotkov ob upoštevanju odmikov od cest in parcelnih mej. Odstopanje v zmanjšanje tlorisnih in višinskih gabaritov objektov je lahko večje. Možna je tudi manjša etažnost objektov od predvidene. Etažnost lahko odstopa od predvidene v okviru dopustnosti glede na višinske gabarite. (3) Dovoljeno je preoblikovanje zunanjih površin, pri čemer je potrebno upoštevati vse predpisane odmike in druge pogoje, določene s tem odlokom. (4) Sistem notranjega razporeda posameznih prostorov, dejavnosti in komunikacijskih hodnikov v posameznih objektih je grafično prikazan le shematsko in se s projektom za pridobitev gradbenega dovoljenja lahko spremeni ter tako prilagodi posameznim potrebam. (5) Dovoljena je sprememba namembnosti posameznih delov objektov, vendar le znotraj dejavnosti, določenih v tem odloku.

(1) Pri realizaciji OPPN so dopustni odmiki tras komunalnih naprav in prometnih ureditev od prikazanih, če gre za prilagajanje stanja na terenu, prilagajanju zasnovi objektov in konstrukciji podzemnih etaž, izboljšavam tehničnih rešitev, ki so primernejše z oblikovalskega, prometnotehničnega, ozelenitvenega ali okoljevarstvenega vidika, s katerimi pa se ne smejo poslabšati prostorski in okoljski pogoji ali prejudicirati in ovirati bodoče ureditve, ob upoštevanju veljavnih predpisov za tovrstna omrežja in naprave. Pod enakimi pogoji je za izboljšanje stanja opremljenosti območja možno izvesti dodatna podzemna omrežja in naprave. Dovoljena so odstopanja glede določil umestitve TP. (2) Dovoljena so odstopanja, ki so rezultat usklajevanja načrtov prometnic, križišč in mirujočega prometa na kontaktnih območjih s sosednjimi prostorskimi izvedbenimi akti. Dovoljena je tudi ureditev začasnih dostopov in poti. (3) Odstopanja od rešitev, določenih s tem odlokom, ne smejo biti v nasprotju z javnim interesom. Z odstopanji morajo soglašati organi in organizacije, ki jih le-ta zadevajo.

Nadzorstvo nad izvajanjem tega odloka opravljajo pristojne inšpekcijske službe za posamezna področja.

(1) Za zagotavljanje prometne varnosti med gradnjo objektov ter zaradi zagotavljanja kakovosti bivalnega okolja med gradnjo in po njej imajo investitor in izvajalci naslednje obveznosti: – pred začetkom del morajo izvajalci obvestiti upravljavce prometne, komunalne, energetske in telekomunikacijske infrastrukture ter skupno z njimi zakoličiti in zaščititi obstoječe infrastrukturne vode, – zagotoviti ustrezno potekanje motornega in peš prometa po obstoječem omrežju cest in poti, da ne bo prihajalo do večjih zastojev in zmanjšanja varnosti na obstoječem cestnem omrežju, – zagotoviti nemoteno komunalno in energetsko oskrbo objektov preko obstoječih infrastrukturnih omrežij, objektov in naprav, – v času gradnje zagotoviti vse potrebne varnostne ukrepe in organizacijo gradbišča, da bo preprečeno onesnaženje okolja in voda, ki bi nastalo zaradi transporta, skladiščenja in uporabe tekočih goriv in drugih škodljivih snovi oziroma v primeru nezgode, – sanirati oziroma povrniti v prvotno stanje vse poti in ceste, ki bodo zaradi uporabe v času gradnje objektov prekinjene ali poškodovane, – začasno pridobljena zemljišča po izgradnji povrniti v prvotno rabo, – morebitne poškodbe objektov na vplivnem območju zaradi gradnje in ureditev po OPPN na svoje stroške sanira investitor. (2) Vsi navedeni ukrepi se morajo izvajati v skladu s smernicami za načrtovanje pristojnih nosilcev urejanja prostora, na podlagi gradbenega dovoljenja ter ob upoštevanju veljavne zakonodaje. (3) Morebitne začasne deponije viškov zemeljskega materiala je treba urediti tako, da se ne pojavlja erozija. Po končani gradnji je treba odstraniti vse ostanke začasnih deponij. Upošteva se Geotehnično poročilo poslovno turističnega objekta Kaštel v Portorožu, izdelal I-N-I, d.o.o., št. projekta 2752/2012, Ljubljana, februar 2012.

(1) Poleg splošnih pogojev se upošteva določilo, da se načrtovanje in izvedba posegov opravi na tak način, da so ti čim manj moteči, ter tako, da ohranijo ali celo izboljšajo gradbeno tehnične in prometnovarnostne ter okoljevarstvene razmere. (2) Med gradnjo je potrebno omogočiti čim manj moteno funkcioniranje sosednjih objektov in površin. Izvajati je potrebno omilitvene ukrepe za preprečevanje prekomernega prašenja, prekomernih hrupnih obremenitev in vibracij. S ciljem, da se zagotovi čim manjše vplive na bivalne razmere v soseščini (predvsem: hrup, prah in tresljaji), je potrebno v načrtih za izbor tehnologije in organizacijo gradbišča razčleniti tehnične rešitve in način izvajanja gradbenih del. (3) Območje gradbišča naj se čim bolj omeji na območje OPPN. Za potrebe gradbišča naj se uporabljajo že obstoječe komunikacije in ustvarja čim manj novih dovoznih poti. V primeru, da je potrebno sondirati temeljna tla ali kako drugače zaščititi gradbeno jamo, se lahko posega tudi izven meja območja, določenega s tem odlokom.

(1) Po končani izgradnji po OPPN predvidenih ureditev se območje OPPN vključi v enoto urejanja, ki jo določa OPN. (2) Po končani izgradnji po OPPN predvidenih ureditev so dopustna redna in investicijsko-vzdrževalna dela in rekonstrukcije, s katerimi se ne spreminjata zunanji gabarit objekta in konstrukcijska zasnova stavb.

(1) Opremljanje stavbnih zemljišč na območju OPPN se izvaja na podlagi Programa opremljanja stavbnih zemljišč za enoto urejanja prostora OPPN Kaštel, ki ga je izdelal Razvojni center Inženiringi Celje, d.o.o., Teharska cesta 40, 3000 Celje, z datumom oktober 2012, št. projekta 802/12. (2) Podlage in podrobnejša merila za odmerno odločbo o komunalnem prispevku: – obračunsko območje je OPPN Kaštel v Portorožu v velikosti pribl. 2,5 ha. Parcele za gradnjo objektov v površini 4.441,22 m2, – neto tlorisna površina objektov na parcelah iz prejšnje alineje je 30.981,20 m2. (3) Skupni stroški investicije za predvideno novo komunalno infrastrukturo znašajo 2.518.947,94 €, oktober 2012. (4) Komunalni prispevek za obračunsko območje OPPN Kaštel je izračunan ob upoštevanju obremenitve v višini 30 odstotnega deleža parcele in 70 odstotkov neto tlorisnih površin objektov. (5) Končni komunalni prispevek je seštevek stroškov za potrebno novo infrastrukturo in obstoječo infrastrukturo, na katero se bodo predvidene stavbe priključile na območju urejanja. Delež stroškov za novo infrastrukturo je odvisen od količine potrebne nove infrastrukture, ki jo je potrebno zgraditi, da se popolno opremi posamezno območje urejanja. Območje urejanja še ni opremljeno z vso potrebno infrastrukturo in se zato od zneska komunalnega prispevka za obstoječo infrastrukturo odšteje znesek stroškov za novo infrastrukturo. Če je razlika negativna, pomeni, da je potrebno zgraditi več nove infrastrukture, kakor je bilo v preteklosti zgrajene obstoječe infrastrukture, in se za obstoječo infrastrukturo ne plača komunalni prispevek. Če je znesek pozitiven, se za ta plača komunalni prispevek za obstoječo infrastrukturo. (6) Končni komunalni prispevek za objekt 1 znaša 3.790.934,94 €, za objekt 2 pa 536.460,66 €. (7) Predvidena komunalna oprema in druga gospodarska javna infrastruktura bo zgrajena in predana v upravljanje do konca leta 2014. (8) Komunalni prispevek plača investitor občini pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja. (9) Obračunski stroški opremljanja m2 parcele z določeno komunalno opremo Cpi in stroški opremljanja m2 neto tlorisne površine objekta z določeno komunalno opremo Cti se pri odmeri komunalnega prispevka indeksirajo ob uporabi povprečnega letnega indeksa cen za posamezno leto, ki ga objavlja Združenje za gradbeništvo v okviru Gospodarske zbornice Slovenije pod Gradbena dela – ostala nizka gradnja. Kot izhodiščni datum za indeksiranje se uporabi datum uveljavitve programa opremljanja. (10) Če bi se ob pridobivanju soglasij na priključevanje predvidenih objektov na komunalno infrastrukturo izkazala potreba po gradnji dodatnih komunalnih vodov in naprav znotraj območja, bo le-te zgradil investitor zgoraj omenjenih gradenj.

(1) Občina in investitor se s pogodbo o opremljanju dogovorita v skladu z 78. členom ZPNačrt, da bo investitor sam zgradil celotno komunalno opremo za zemljišče, na katerem namerava graditi. Stroške izgradnje v pogodbi predvidene komunalne opreme nosi investitor. Šteje se, da je investitor na ta način v naravi plačal komunalni prispevek za izvedbo komunalne opreme, ki jo je sam zgradil. Investitor je dolžan plačati še eventualni preostali del komunalnega prispevka skladno s programom opremljanja. V pogodbi o opremljanju se natančno opredelijo pogodbene obveznosti obeh strank. (2) Investitor bo lahko na območju, ki se opremlja, na podlagi programa opremljanja priključil svoje objekte na obstoječo komunalno opremo, ko bo vsa komunalna oprema in druga gospodarska javna infrastruktura zgrajena in predana v upravljanje. Podrobni časovni načrt gradnje je sestavni del pogodbe o oddaji gradnje objektov in omrežij komunalne infrastrukture.

Postopki za izdajo gradbenega dovoljenja, ki so se začeli pred uveljavitvijo tega OPPN, se končajo po določbah PUP.

Z dnem uveljavitve tega OPPN prenehajo veljati določila Odloka o prostorsko ureditvenih pogojih za območja planskih celot Strunjan (1), Fiesa-Pacug (2), Piran (3), Razgled-Moštra-Piranska vrata (4), Portorož (5), Lucija (7), Seča (8), Sečoveljske soline (10), Dragonja (12), M ST/1in M SE/2 v Občini Piran (Uradne objave Primorskih novic, št. 25/93, 14/97, 19/99, 23/00, 28/03, 14/05, 31/06, 40/07, 28/08 in 5/09), ki se nanašajo na območje OPPN.

OPPN je na vpogled pri pristojnih službah Občine Piran in Upravni enoti Piran.

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. Št. 3505-25/2009-2012 Piran, dne 20. novembra 2012 Župan Občine Piran Peter Bossman l.r. Visto l’articolo 33 della Legge sulle autonomie locali (Gazzetta Ufficiale della R.S., n. 94/07 – testo unico/2, 76/08, 79/09 e 51/10) e visto l'articolo 31 dello Statuto del Comune di Pirano – testo unico (Bollettino Ufficiale, n. 46/2007)